JOCKEY CLUB DO PARANÁ - PERMUTA

Recebi nesta semana cópia da escritura de permuta firmada pelo Jockey Club do Paraná com três empresas, visando o empreendimento de um shopping center em parte da área onde hoje está a Vila Hípica do Tarumã. Tudo bem quanto à regularidade do negócio que, parece, está sacramentado. Contudo, entendo que a transação é muito melhor para os empreendedores do que para a entidade paranaense que, lamento dizer, não fez um grande negócio, desde que os parâmetros sejam transações desta natureza.
A primeira colocação que tem de ser feita é que o empreendimento no qual o JCP receberá tão somente área construída, não é um conjunto habitacional, nem um condomínio comercial ou residencial, quando o mais usual é que o titular da fração ideal (imóvel), recebe em área construída sua contrapartida na transação e dá o destino ao seu patrimônio, venda ou aluguel.
Aqui a transação de permuta é realizada para a construção de um shopping center. Lembro da transação da mesma natureza que foi proposta para o Jockey Club do Rio Grande do Sul (antes do Presidente expulso pela entidade alterar a transação), na qual o Jockey ficaria com um percentual do faturamento total do shopping center e depois de 40 anos receberia de volta o imóvel integralmente.
No caso do Paraná, o Jockey recebe quando pronta a construção tão somente 10% da área construída do shopping - não está especificado aonde é esta área, se os dez por cento serão individualizados, definidos, etc, até porque as empresas que assinam a permuta, aparentemente, nem sabem como será o empreendimento em termos de estrutura -.
O contrato não estabelece para o JCP qualquer vantagem no resultado da transação, ou seja, vai ser construído um negócio para ser explorado no tempo, como é o negócio shopping center, com localização altamente valorizada e única em Curitiba com estas características, através da entrega de somente uma área construída (em percentual aparentemente menor do que o usual no mercado), sequer definida em que parte do empreendimento. E quando for receber seu pagamento no preço (dez por cento em área construída), ainda terá de pagar a escritura e tudo o mais para colocar no seu nome, como se fosse adquirente da sua própria área.
Simplesmente quero dizer que o negócio é muito bom só para um dos lados. Os empreendedores podem usar o imóvel como garantia, ou seja, podem construir com o próprio imóvel permitindo financiamento, não pagam nem um good will para o JCP e, depois, vão viver as benesses do empreendimento. Qualquer empresa com um razoável cadastro faz esta transação, consegue o empreendedor e vai considerar que está fazendo um negócio da China.
Pelo menos o negócio deveria ser o seguinte: O JCP receberia, está bem, 10% em área construída desde já especificada, ou pelo menos, com uma ideia de localização ou garantia de localização no futuro shopping center. Depois, mesmo recebendo a propriedade sem ônus ou despesas, sua participação deveria englobar a administração através do Shopping de sua parcela percentual, com garantia deste (shopping), repassando para o clube a renda auferida, na forma como ficasse combinada então (não deveria incluir taxas, valores de marketing, promoções, etc, o que só seria pago se suas lojas estivessem sendo exploradas, coisa deste gênero). Do jeito que está o JCP fica com seus 10% (não se sabe onde e nem está especificado, repito) e sujeito a todas as taxas e obrigações do shopping quando suas unidades estiverem desocupadas, inadimplentes, etc. Passará a ser um simples mero proprietário-investidor no empreendimento, arcando com o custo desta administração e sujeito a todos os riscos do negócio.
Minha opinião é de um negócio mal feito em termos de resultado, levando em consideração que é para a construção de um shopping center e que o JCP é o proprietário único do imóvel em que o empreendimento vai ser erigido. O grande negócio de um shopping center é no resultado de sua operação, o resultado geral decorrente do volume de vendas e tudo isto é pago pelos lojistas. Ora, o JCP não participar disto, sendo o único proprietário do imóvel permutado e, depois, 10% do empreendimento não pode caracterizar um bom negócio. Lembro do início quando falei na transação inicial do JCRGS modificada de forma solerte em benefício pessoal.
Repito para final entendimento. O JCP vai ser dono de 10% das lojas (?), dos espaços de estacionamento (?), lá se sabe do que, vai ter todas as despesas de escriturar isto em seu nome (será que na época o JCP terá dinheiro para pagar estes emolumentos) e terá que concorrer com o próprio shopping para colocar às suas expensas as unidades para locação. Todos os valores que o shopping cobrar dos proprietários de unidades, igualmente cobrará do JCP na proporção de 10%, alugadas ou não as unidades. É diferente de possuir um edifício para alugar suas unidades. As obrigações condominiais são diferentes daquelas de um shopping center. É óbvio que a transação deveria ter dado alguma vantagem (e muito boa) para o JCP neste ponto.
Estas colocações estão sendo feitas pelo JT porque desde o primeiro momento a transação não foi vista com muito bons olhos por boa parte dos sócios do JCP, tanto que até agora provoca discussões acaloradas. Ao invés de ser crítica àqueles que assinaram a escritura de permuta é posição de quem, contrariamente a eles, pensa não ter sido o melhor negócio para o Jockey Club do Paraná.

por Marcos Rizzon